Se séparer de son syndic ?

La manière de se séparer de son syndic est encadrée principalement par l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965

La décision se fait dans tous les cas en AG. L’approche est différente suivant le contexte A/ B/ ou C/ décrit ci-après.

A/ Se séparer de son syndic en cours de mandat

Par le Syndic : ce dernier peut de sa propre initiative décider d’arrêter son mandat. Il doit dans ce cas informer le conseil syndical au moins 3 mois avant la tenue de l’AG

Par le Syndicat : une faute grave du syndic doit être justifiée

B/ Se séparer de son syndic en fin de mandat

En fin de mandat, il faut penser à mettre la décision de changement de syndic à l’ordre du jour de la prochaine AG et suivre quelques règles pendant le déroulement de l’AG

Avant l’AG

Le Conseil Syndical doit tenir compte de trois éléments essentiels

1/ L’AG doit se dérouler dans les 6 mois qui suivent la fin de l’exercice comptable. Article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

2/ Le syndic doit convoquer l’AG avant l’expiration de son mandat pour désigner un nouveau syndic

3/ La sortie de contrat qui amène le moins de discussion possible et de frais éventuels est celle actée au cours d’une AG qui se déroule dans les 3 mois qui précèdent la fin du contrat. Chapitre VII de l’art 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

La date de la prochaine assemblée générale, et son contenu doivent être définis en concertation entre le syndic et le conseil syndical. Il est important que le Conseil Syndical s’implique sur ce contenu 4 à 6 mois avant l’AG pour faire passer des résolutions comme celle de changement de syndic.

Pendant l’AG

Le vote du syndic se fait à la majorité de l’article 25 c’est-à-dire à la majorité absolue des voies de tous les copropriétaires. En exemple, si tous les propriétaires représentent 10000 tantièmes, il faudra atteindre 5001 tantièmes pour que le vote soit acté.

Si aucun syndic n’obtient la majorité absolue au premier tour, un second tour peut être organisé pour les syndics qui ont obtenu au premier tour au moins 1/3 des tantièmes soit dans l’exemple précédent au moins 3334 tantièmes.
Dans le cas d’un second vote, le premier syndic qui obtient la majorité simple (art24 soit majorité en tantièmes des présents et représentés) emporte la décision. Le second vote s’arrête donc dès que la majorité simple est obtenue, même si d’autres syndics sont éligibles au second vote. L’ordre de présentation des syndics pour ce second vote peut donc s’avérer crucial.

C/ Se séparer de son syndic : Copropriété en difficulté ou AG après la fin du mandat de son syndic

Si le syndic n’a pas convoqué une AG avant la fin de son mandat, il n’a plus le pouvoir de le faire car n’est plus lié contractuellement au syndicat.

Le chapitre V de l’art 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice »

Le coût de l’administrateur provisoire est fixé par arrêté du 8 octobre 2015. A la date du 29 mars 2023 la rémunération est la suivante :

« La rémunération forfaitaire revenant au mandataire ad hoc en application des dispositions de l’article 61-1-4 du décret du 17 mars 1967 susvisé est fixée à :

1 500 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 2 à 15 lots.

2 500 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 16 à 50 lots.

3 000 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 51 à 100 lots.

4 000 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 101 à 250 lots.

5 000 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 251 à 350 lots.

6 000 euros (HT) pour les copropriétés comportant de 351 à 499 lots. »